为进一步支持刚性和改善性住房需求，促进沈阳市房地产市场良性循环和健康发展，3月28日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局联合发布《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知》。

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《通知》简称新版“沈五条”，包括科学安排土地供应、实施首套个人住房贷款利率动态调整机制、支持公寓类非住宅去库存、进一步优化商品房预售资金监管、优化限购区域等内容。

其中，新“沈五条”中明确支持公寓类非住宅去库存。对购买公寓类非住宅实际用于居住且为首套刚需的，水电气暖收费价格参照住宅标准执行。

有数据机构对该条内容进行了解读，分析此政策加大了公寓市场扶持力度，推行后将同时利好一手、二手公寓房市场，减轻居住者实际使用负担，刺激公寓库存去化、加速存量流转。

可以看出，沈阳楼市新政策的发布，力在扩大公寓市场的居住优势，同时支持青年人、新市民刚性自住需求。

（参考图片/来源网络）

然而，从居住使用角度来说，相对于住宅产品，公寓产品的一系列细节差异仍然会成为部分购房者买入前的“心理门槛”。这里就为大家简单表述一下，若刚性自住想要购买公寓产品，有哪些值得关注的点。

1、产权年限

众所周知，土地产权的使用是有年限的，一般来讲，地块在拍卖出让时会有明确的出让年限标注，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。因此刨除前期开发建设时间，部分商业属性的公寓产品交付后产权年限基本上还要小于40年。

2、首付比例50%

而商业属性的公寓产品，只能申请商业贷款，且首付比例不低于50%，也就是说，购买商业公寓产品的首付需要支付5成，不能申请公积金贷款。

3、公摊大

目前市场当中高层住宅产品的公摊系数约在20%-25%左右出头，而公寓产品普遍或要高于住宅产品，因此实得使用面积或会更小。同时商业地产物业费也多高于普通住宅产品。

4、梯户比大

目前市场中常见的公寓产品多为高层或超高层，一般设计户数比较多，通常走廊狭长，一层二三十户皆有。人口密度大，且流动性高，平日人来人往相对嘈杂，产生噪音干扰等细节问题，或会降低公寓产品的私密性与安全性。同时由于产品面积小，公寓户型很少有做到南北通透，因此居住体验也或会打折扣。

5、不通燃气

与普通住宅不同，商业公寓产品很少有铺设燃气管道，因此居住业主日常生活中做饭、烧水需要依靠电力解决，或会加大每月电费开销。

而就市场来说，公寓产品凭借“不限购、不限贷”竞争力十足。并且就地段方面观察，公寓产品开发普遍区位优越，基本均处在城市繁华地段，周围交通出行便利，商场、医院等公共配套设施也普遍均有覆盖。同时，目前沈阳市场中部分公寓产品由品牌房企开发建设，品质服务具有相应的保障。此外价格方面，公寓产品与普通住宅相比也更有性价比优势，且商业属性也可注册公司。因此，如果可以接受公寓的产品特质，也可作为刚需首套入门的优先考虑选择之一。

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